Au cours de ces 15 dernières années, Bordeaux autrefois surnommée « La Belle Endormie », a refait surface. Anciennement froide et peu accueillante, la capitale du Sud-Ouest s’est complètement métamorphosée, principalement grâce au plan de relance d’Alain Juppé, resté maire de Bordeaux pendant 22 ans et très apprécié des locaux.
Classée au Patrimoine Mondial de l’UNESCO, on pourrait presque dire que Bordeaux est aujourd’hui plus connue pour son patrimoine que pour son vin ! Souhaitez-vous investir dans cette ville ? Découvrez avec nous tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Bordeaux est la ville test pour bon nombre de startups (Uber Eats, Deliveroo…), car elle présente un échantillonnage de population large et varié, permettant de tester de nouveaux produits.
Viticole, aéronautique
Du fait de l’ancienneté de la ville, le marché bordelais est assez hétérogène. En effet, 75% des logements bordelais sont des appartements. On y trouve donc beaucoup plus de logements en copropriété que de maisons ou d’échoppes divisibles pour créer plusieurs lots. Cette situation a tout de même un côté positif : le marché se renouvelle régulièrement et ce, même si la majorité des biens mis en vente sont à des prix trop élevés pour le marché.
Actuellement, il est possible de trouver tous les types de surfaces. À Bordeaux, 31% des appartements sont des studios, 22% sont des T2, 47% sont des T3, T4, T5 et supérieurs. Que ce soit pour les étudiants ou les familles, il est donc facile de trouver un bien qui se louera très rapidement, qui offrira une belle rentabilité et surtout, un investissement patrimonial sérieux et sécurisé.Au même titre que le marché parisien, le marché de l’immobilier bordelais est en constante croissance. En effet, les prix de l’immobilier à Bordeaux ont augmenté de 60% ces dix dernières années. En 2011 le prix au mètre carré moyen était de 2 800€/m² contre 4 613€/m² en moyenne aujourd’hui, dans certains quartiers de Bordeaux on avoisine même les 10 000€/m².
Si le marché immobilier affiche une croissance faible mais stable, celui-ci n’a pas pour autant cessé sa progression puisque de plus en plus d’investisseurs tentent de se positionner pour réaliser un investissement immobilier dans la ville et ses alentours. Avec un prix d’achat moyen de 4 613€/m² et un loyer de 15,2€/m² pour une location nue en 2021, un investissement locatif à Bordeaux offre une rentabilité moyenne de 4,36% variant en fonction des quartiers mais assurant un patrimoine immobilier sur du long terme.
À Bordeaux, seulement 31% des habitants sont propriétaires de leur résidence principale. Le ratio propriétaire-locataire est donc favorable aux investisseurs ce qui permet d’avoir un marché locatif tendu favorisant l’augmentation des loyers et facilitant le remplacement des locataires sortants (moins de 9 jours à Bordeaux). Parmi les 69% de locataires présents dans la ville, plus de 60% d’entre eux ont des postes à responsabilité et assurent donc une rentabilité sécurisée.
Quartier le plus prisé de Bordeaux, le Triangle d’Or est le joyau de son architecture du XVIIIème, abritant bon nombre de boutiques de luxe, de restaurants de qualité et l’Ecole du Vin.
Le quartier Pey-Berland (Hôtel de Ville) est le lieu idéal pour se plonger au cœur de la vie bordelaise, notamment en allant boire un café sur la place Pey-Berland en admirant la splendide cathédrale St André et son style gothique ; le quartier abrite aussi d’autres grands monuments bordelais.
En se dirigeant à l’Est de l’Hôtel de Ville vers les quais, le quartier St Pierre surnommé « Vieux Bordeaux » est une entité à part entière. Gorgé de places et de ruelles des plus charmantes, ce décor plongera ses visiteurs dans une autre époque. Le quartier affiche un bon dynamisme puisque beaucoup de bars et restaurants qualitatifs se trouvent dans ce secteur, très apprécié des bordelais de tout âge.
Rattaché au centre historique de Bordeaux et situé au Sud du centre-ville, le quartier de La Victoire occupe une place stratégique dans la ville.
Le tramway ligne B s’arrête sur la place de La Victoire et permet de rejoindre à la fois les Berges de la Garonne au Nord de la ville, et le domaine universitaire Pessac-Talence-Gradignan au Sud. C’est un quartier très dynamique, connu comme lieu de rencontre des étudiants depuis des années.
Quartier dynamique et convivial, Nansouty plaît pour ses nombreuses maisons de ville individuelles et ses anciennes demeures bourgeoises ou échoppes typiques. Les jardins privés cadencés dans le secteur apportent beaucoup de verdure et de gaieté aux rues.
Le quartier St Michel a toujours été prisé par les étudiants et les artistes d’une part grâce à sa proximité avec la Victoire, et d’autres part avec le Conservatoire, l’école des Beaux-Arts et l’Ecole de journalisme.
Aujourd’hui, il est très recherché par les jeunes familles et les couples souhaitant réaliser un investissement patrimonial dans un quartier authentique de Bordeaux, puisque celui-ci est partiellement inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO.
C’est un quartier agréable et cosmopolite, où il fait bon investir. Le quartier des Capucins abrite quant à lui le plus gros marché de Bordeaux, le marché des Capucins.
Le vieux faubourg des Chartrons, ancien quartier des négociants de vins, est situé au Nord du quartier Quinconces. Des boutiques outlet sur le Quai des Marques aux ateliers d’art et des antiquaires rue Notre Dame, ce quartier est un des plus idéal pour se promener, et investir bien sûr.
C’est l’un des quartiers de Bordeaux proposant un cadre de vie des plus qualitatif et reposant. Sur la rue Notre-Dame, l’ambiance est très conviviale et nous ferait presque oublier que nous sommes en ville. C’est un quartier qui séduit beaucoup les familles pour la qualité de son urbanisme, pour les nombreux espaces verts qui s’y trouvent, pour son dynamisme culturel et pour sa localisation à proximité immédiate de l’hypercentre.
Le quartier dispose également de plusieurs espaces culturels et d’un bon nombre d’écoles et d’établissements d’enseignement supérieur de qualité.
Mériadeck est un quartier d'affaires de Bordeaux, situé en bordure de l’hypercentre. Pur héritage de l’époque moderniste des années 1960, il concentre immeubles de bureau et d'habitation et administrations comme par exemple le siège de la région Aquitaine.
Il abrite également les espaces culturels (bibliothèque), sportifs (patinoire, terrains de sports couverts…) et le centre commercial le plus important du centre-ville
Réputé tranquille et bien quadrillé par les lignes de transports en commun, notamment par la ligne de tram B, le quartier St-Genès séduit pour la beauté et la diversité de ses architectures. Les familles apprécient la présence de plusieurs établissements scolaires de la maternelle au lycée, mais aussi la présence d’espaces verts chaleureux et bien construits comme le jardin des Dames de la foi.
St Genès est également très prisé des étudiants puisque grâce au tramway, il est possible de rejoindre le centre-ville d’une part, les campus universitaires d’autre part et ce en un rien de temps. L’offre immobilière y est variée et satisfait tous les goûts.
Tout proche du centre-ville bordelais, les quartiers de Saint-Augustin et Caudéran accueillent de plus en plus de familles qui souhaitent disposer d'une chambre supplémentaire mais surtout d'une précieuse parcelle de jardin. Il s’agit donc d’un quartier majoritairement résidentiel avec de nombreux pavillons et échoppes.
Par ailleurs, c’est aussi le quartier le plus peuplé et le plus vaste de Bordeaux. Il a été rattaché à la ville en 1965 et conserve encore un caractère très familial. Le quartier St Augustin lui, abrite le pôle hospitalier et universitaire (CHU) Pellegrin, premier employeur régional.
Le quartier de La Bastide est l’ancien pôle industriel aménagé après la construction du Pont de Pierre (1822) ordonnée par Napoléon, situé sur la rive droite de Bordeaux.
Le quartier a récemment pris un tout autre visage grâce aux aménagements visant à requalifier cet ancien faubourg industriel, et le placer davantage au cœur de la ville, notamment avec la construction du Pont Jacques Chaban-Delmas, fermant ainsi la boucle des boulevards.
La physionomie et le dynamisme de ce territoire en fort développement relève d’un principe de mixité entre habitat individuel et collectif, entreprises, infrastructures éducatives et de loisirs, et vastes espaces verts.
Bordeaux Sud est composé des « sous-quartiers » St Jean, Belcier, Carles Verdet et Albert 1er. C’est un quartier encore en développement, puisque l’immense projet « Bordeaux Euratlantique » est à ce jour toujours en construction et verra le jour d’ici 2030.
Il a pour but d’amener la ville de Bordeaux davantage sur une envergure européenne, et c’est pour cela qu’il est idéalement situé proche de la Gare St Jean.
Bâti sur d’anciennes terres marécageuses, le quartier de Bacalan a été délaissé jusqu'au XVIIIe siècle lorsque l'assèchement de cet ancien marais a permis d'y accueillir les activités portuaires de la ville. Depuis lors, Bacalan, aujourd'hui devenu Bordeaux Maritime, s'est focalisé et adapté aux nouveaux projets urbains, comme en témoignent les Bassins à Flot.
Aujourd'hui, ce quartier présente un dynamisme économique impressionnant, abritant par exemple le siège social de CDiscount et ses 600 employés. La zone située à l'ouest du boulevard Alfred Daney accueille quant à elle nombre d'activités commerciales, magasins d'ameublement, d'équipements mais surtout des magasins d'accastillage et de services dédiés à la plaisance.
• Prendre en considération le degré de dynamisme économique et démographique du lieu d’investissement envisagé (marché de l’emploi, nombres d’entreprises dans le secteur, revenu médian, PIB, croissance/décroissance démographique…)
• Prendre en considération la qualité du réseau de transport et la proximité des biens avec celui-ci : pour des étudiants par exemple, la proximité avec les transports en communs est un critère primordial.
• Bien définir son projet : recherchez-vous plutôt un investissement patrimonial ou la rentabilité de l’opération…
• Attention ! Les investisseurs concurrents sont nombreux et il est courant que les biens mis sur le marché ne restent pas plus de 48h avant d’être vendu.