Les SCI

Société civile immobilière

Devenir propriétaire

Qu'est ce qu'une SCI ?

En immobilier, il est  possible d’acheter un bien à plusieurs grâce à une SCI.

La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l'immobilier est le principal objet. Pour créer une SCI, il faut être au moins 2 personnes, qui, une fois la société créée, deviendront des associés. En fonction du nombre de part, ils détiendront proportionnellement tous les biens immobiliers qui se trouveront dans cette SCI.

Investir avec une SCI

Les différences à l'IR et l'IS

Les SCI IS et SCI IR sont toutes les 2 des sociétés civiles immobilières dont la différence réside dans le régime d’imposition :

La SCI à l’IS est une société dont les revenus seront imposés de la même manière que les revenus d’une société classique
• La SCI à l’IR, est une société dont les revenus sont imposés comme vos revenus classiques

La SCI à l’IR est la plus répandue car elle est plus simple de gestion que la SCI à l’IS. Le fonctionnement est similaire à une location nue en nom propre, à la seule différence que le bien appartiendra à une société dont vous partagerez les parts avec vos associés.

La SCI à l'impôt sur le revenu

L'intérêt de la SCI IR de pouvoir acheter des biens à plusieurs et donc des biens plus grands ou mieux placés, biens que vous n'auriez pas pu acheter seul. Au niveau de la fiscalité, cela fonctionne comme lorsque vous êtes au revenu foncier.

Chaque associé de la SCI sera imposé personnellement à l’IR (impôt sur le revenu), dans la catégorie de revenus de capitaux immobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%, sont également dus sur les revenus fonciers.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C’est le même principe que la location nue, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier.

Attention ! Au réel, certaines charges ne sont pas déductibles :

• Les frais de gestion, de garde et de procédure
• Les dépenses d’entretien et de réparation
• Les dépenses d’amélioration
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les primes d’assurances
• Les impôts et taxes
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement

NOTA : En SCI à l’IR il est interdit de faire de la location meublée, néanmoins il y a une tolérance à 10%. Vous avez le droit de faire 10% maximum de vos revenus en meublé, le reste doit être de la location nue.

NOTA 2 : La notion d'amortissement (LMNP) n’existe pas pour une SCI à l’IR, mais elle existe pour les SCI à l’IS.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

De son côté la SCI à l’IS est celle qui se rapproche le plus du fonctionnement réel d’une société car il est nécessaire de tenir une comptabilité rigoureuse, d’organiser des assemblées générales annuelles ainsi que de rendre un bilan annuel. Dans le cas de la SCI à l’IS vous serez imposé sur les dividendes versés mais également sur le bénéfice en payant l'impôt sur les sociétés.
BONUS : Les amortissements sont possibles à l’IS ce qui permet de réaliser une économie d’impôt.

Concernant le calcul des impôts en SCI à l’IS, toutes les charges, travaux et amortissements viennent en déduction des revenus locatifs.

On a alors :
Chiffre d’Affaire – Charges qui définit ainsi la base taxable. En SCI à l’IS, vous êtes taxé à 15% pour les 38.120 premiers euros de bénéfice, tout le bénéfice entre le 38.121ème euro et le 500.000ème euro inclus de bénéfice sera taxé à 28%.

Exemple : imaginons que vous ayez un bénéfice avant impôt de 45.000€. On fera le calcul suivant : 

Base de la 1ère tranche : 38.120€
Calcul de la 1ère tranche : 38.120 x 15% = 5.718€
Base de la 2ème tranche : 45.000 – 38.120 = 6.880€
Calcul de la 2ème tranche : 6.880 x 28% = 1.926.4€
Impôt à payer : 5.718 + 1.926,4 = 7.644,4€
Bénéfice après impôt : 45.000 – 7.644,4 = 37.355,6€

Vous payerez donc 7.644,4€ d’impôt pour un bénéfice de 45.000€, ce qui donne un taux d'imposition global de 16,99%.

L’inconvénient de la SCI IS est la double imposition lorsqu'on se verse de l’argent (dividendes). Sur les 45.000€ de bénéfices, il y a la FLAT TAXE qui est fixe et qui sera de 30% sur ce que vous vous versez. Si vous souhaitez sortir la totalité des 37355€, l'argent sera une nouvelle fois imposé.
Calcul de la Flat taxe : 37.355€ x 30% = 11.206,5€
Ce qui reste dans votre poche : 37.355€ - 11.206,5 = 26.148,5€

Il restera donc dans votre poche, 26.148,5€ pour 45.000€ de bénéfice de base. Ce qui donne un taux d'imposition global (IS + FLAT TAXE) de 42%. Dans le cas où vous gagneriez moins de 157.806€ par an, il serait donc plus intéressant de posséder une société à l’IR puisque vous auriez un taux d’imposition de 41%, 30%, 14% ou 0%, ce qui sera plus intéressant que 45%.

Investir autrement

Défiscaliser

Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant de diminuer ses impôts. Pour se faire, on va diminuer le revenu imposable en déduisant les travaux réalisés, les frais de gestions, une partie des charges de copropriété etc… Le déficit foncier est uniquement possible sous le régime nu au réel.

En savoir plus

Nu ou meublé ?

Un investissement en nom propre est l’investissement dit “classique” réalisé par une personne qui investit seul en son nom et non à une société. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en nom propre pour un appartement ou une maison, il vous sera offert deux possibilités pour la mise en location : la location nue ou la location meublée.

En savoir plus

Bordeaux

Classée leader des villes de France les plus attractives pour les cadres, la ville de Bordeaux offre un cadre de vie idyllique. Alliant dynamisme économique et dynamisme culturel, Bordeaux est LA ville test pour nombre de start-up souhaitant lancer un nouveau type de commerces ou d’évènements.

Découvrir Bordeaux