Nu ou meublé

Quelles différences de fiscalité ?

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L'investissement en nom propre

Un investissement en nom propre est l’investissement dit “classique” réalisé par une personne qui investit seul, en son nom, et non via une société type SCI ou SCPI. Cela correspond à la majorité des investissement réalisés pour l’achat des résidences principales en France.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en nom propre pour un appartement ou une maison, il vous sera offert deux possibilités lors de la mise en location :

• La location nue
• La location meublée

Attention ! La fiscalité n’est pas la même en fonction du choix que vous ferez.

Je souhaite défiscaliser

Bail de location nue

Lorsqu’on loue un logement, on doit s’assurer que celui-ci est muni d'un minimum d’équipements spécifiques tels que des sanitaires, une douche et un évier. 

Un logement loué en nu devra être loué par un bail dont la durée est définie par un délai de trois ans minimums. Ce délai peut aussi être de 6 ou 9 ans. Le renouvellement du contrat de bail se fait par tacite reconduction ; cela implique que dès que le bail arrive à terme, sauf contre indication, le bail se renouvelle automatiquement pour encore 3, 6 ou 9 ans en fonction de ce qui fut signé préalablement.

En ce qui concerne la fin de ce bail, il y a 2 possibilités : 

Le locataire veut quitter le logement : il doit informer le propriétaire au moins 1 mois (3 mois en fonction de la zone) avant par lettre recommandée.
Le propriétaire veut mettre fin au bail : plusieurs conditions s’imposent à lui :
- Il doit attendre que le bail arrive à son terme et donné un préavis 6 mois par lettre recommandé
- Le congé doit être motivé par la volonté de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale ; ou
- le congé doit être motivé par motif légitime ou sérieux (liste non exhaustive : plainte répétées des autres copropriétaires, non-paiement des loyers, etc…) ; ou
- le congé peut être donné dans le cas où le propriétaire souhaiterait vendre le bien.

NOTA :
Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond réglementaire, le bailleur peut lui donner congé uniquement s’il lui propose une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il n’est pas possible de mettre fin au bail avant la fin du délai prévu.

La fiscalité des revenus en nu

En louant votre appartement en nu vous aurez deux options au niveau de l'imposition : Le régime foncier et le régime réel.

Le micro foncier

Les revenus tirés d’une location sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt foncier. Dans le cas d’une location nue il existe deux types d’imposition au choix du propriétaire : Le micro-foncier et le régime réel.

Le micro foncier est le régime qui s’applique automatiquement lorsque l’on est en dessous de 15 000 € HC de revenus locatifs par an. 

Dans le cas du micro-foncier, le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 30 %. Il est toutefois possible pour le propriétaire de choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant 3 ans et renouvelable tacitement par année.

Votre imposition (70% des revenus) va être calculée selon deux éléments :
• Le taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
• Les cotisations sociales (CSG-CRDS) à 17,2%.

Le propriétaire doit remplir sa feuille d’impôts en y indiquant ses loyers HC, les impôts calculeront un abattement de 30%. Les 70% restant de ses revenus locatifs seront ajoutés à tous les autres revenus salariaux, entrepreneuriaux, etc... Une fois le revenu global connu, vous serez ainsi taxé sur ce revenu global (+17,2%).

Exemple : Si vous encaissez 10.000€ de revenus fonciers par an, et que votre taux de TMI est de 30% :
• Vous bénéficiez de 30% d’abattement, donc 3.000€. Vous allez alors payer des impôts sur les 7.000€ restants.
• 7.000 x 30% = 2.100€ d’impôt sur le revenu.
• 7.000 x 17,2% = 1.204€ de CSG-CRDS.

Le montant total de votre impôt, dans ce cas, s’élève à 3.304€. Cela correspond à 33,04% des loyers réellement perçus sur l’année.

Si ce mode d’imposition a l’avantage d’être très simple, il a l’énorme désavantage de prendre en compte uniquement les revenus que vous gagnez, sans se soucier des charges que vous avez à supporter en face.

Le régime réel

Le régime réel en location nue est accessible :

• Sur demande, si vous gagnez moins de 15.000€ HC annuels de revenus fonciers. Dans le cas contraire vous serez par défaut au régime micro-foncier.
• Automatiquement, si vous gagnez plus de 15.000€ HC annuels de revenus fonciers.

Les charges déductibles des revenus fonciers sont les suivantes :

• Intérêts d’emprunt
• Frais de gestion
• Primes d’assurance
• Travaux et entretien (sauf les travaux de création et d’agrandissement)
• Les taxes et impôts divers
• Les diverses charges (défiscalisation, charges non récupérées auprès du locataire, etc…)
• Les frais Ernest

Vous n’êtes donc plus taxé sur les loyers perçus, mais sur le résultat réel de votre activité ce qui n’est pas le cas pour le micro-foncier.

Exemple : Si nous reprenons notre exemple de 10.000€ de loyers annuels, et que nous avons 5.000 euros de charges déductibles, voici comment l’imposition sera calculée :
• 10.000 – 5.000 = 5.000€ de revenu imposable.
• 5.000 x 30% (TMI) = 1.500€ d’impôts sur le revenu.
• 5.000 x 17,2% (CSG-CRDS) = 860€.

Le montant total d’impôts à payer sera alors de 2.360€, ce qui représente 23,6% des revenus locatifs perçus.

Il y a donc 2 possibilités, soit votre résultat est positif (Loyers – les charges), en ce cas, ce résultat s'ajoute à vos autres revenus, puis le global est soumis à l’impôt. Soit votre résultat est négatif et il se déduira de vos revenus locatifs, puis de votre revenu global, on appelle cela le déficit foncier.

Le régime réel

Le calcul du régime réel est plus complexe que le régime micro bic. Il faudra additionner toutes les charges et les travaux, inhérents au bien immobilier. Ainsi, presque toutes les charges se déduiront du total de vos loyers. Il y a 2 possibilités, soit votre résultat est positif (Loyers – les charges), dans ce cas-là, ce résultat s'ajoute à vos autres revenus, puis le global est soumis à l’impôt. Soit votre résultat est négatif et il se déduira de vos revenus locatifs. 

La particularité très avantageuse de ce format par rapport au nu est le fait de pouvoir amortir le montant du bien.  

En effet, en plus des charges, il est possible d'amortir le montant du bien (sur 20-30 ans), les travaux (sur 10-15 ans) et le mobilier (sur 5 ans). Contrairement au déficit foncier pour lesquels les travaux sont déductibles à 100% sur un an et reportable sur une période de 10 ans, en meublé c’est l'amortissement qui est pratiqué.

Exemple : Pour 10.000 € de travaux d'électricité, amorti sur 10 ans, vous avez donc 1.000€ par an, qui vont se déduire de vos impôts.

Pour le bien en revanche, c'est un avantage considérable par rapport à la location nue, puisqu’ici, vous pouvez amortir le bien immobilier, c’est-à-dire répercuter le prix d’achat du bien sur les revenus locatifs imposables permettant de diminuer l’imposition de ceux-ci.

Exemple : Votre bien vaut 300.000€, vous pouvez l'amortir sur 30 ans, ce qui fait que chaque année, vous déduirez 3.33% (1 an / période totale de 30 ans = 3.33%) de la valeur du bien sur vos revenus locatifs imposables. Chaque année, vous allez déduire, 10K€ de vos revenus locatifs imposables.

Exemple : Dans le cas où vous auriez un bien d’une valeur de 300.000€ dans lequel vous auriez réalisé 50.000 € de travaux et qui vous ramènerait 20.000€ de revenus locatifs chaque année. Vous pouvez déduire : l’amortissement du bien 300.000 x 3,33% = 10.000€, l’amortissement des travaux 50.000 x 10% = 5.000€ (1 an / période totale de 10 ans = 10%). Au total vous pouvez amortir chaque année 15.000€ ce qui donne 20.000 – 15.000 = 5.000€. Vous ne seriez donc imposé que sur 5.000€ et non sur 20.000€. 

NOTA : 85% du montant du bien est amortissable, on considère que les 15% restants sont le terrain.

NOTA 2 : À noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€HT, peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce montant, ça passe en amortissement. Les amortissements se reportent indéfiniment sur vos impôts.

Bail de location meublée

Pour louer en meublé il existe deux statuts. LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel) Lorsque vous louez votre bien en meublé, c'est à dire au minimum avec les meubles imposés par l'État, dans ce cas-là, vous pouvez faire un bail meublé, vos revenus seront donc des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

L’inventaire des 11 éléments obligatoires à fournir pour louer un bien en meublé :

1 – De la literie comprenant une couette ou une couverture
2 – Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3 – Des plaques de cuisson
4 – Un four ou un four à micro-ondes
5 – Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale -6°C
6 – De la vaisselle nécessaire à la prise des repas
7 – Des ustensiles de cuisine
8 – Une table et des sièges
9 – Des étagères de rangement
10 – Des luminaires
11 – Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

La fiscalité des revenus en LMNP

Comme pour une location en bail nu, un bail de location en meublé offre également 2 types de régimes pour les revenus BIC : Le régime Micro BIC et le régime réel.

Le régime BIC

Dans le cadre du régime BIC, également appelé régime forfaitaire, les frais et les travaux ne sont pas pris en compte, ils sont remplacés par un abattement forfaitaire de 50% calculé en fonction de vos loyers charges comprises. Ce régime est applicable lorsque les revenus BIC ne dépassent pas 70.000€ de revenus locatifs charges comprises par an.

Si vous choisissez le régime micro BIC, votre résultat fiscal sera obligatoirement en bénéfice. Une fois que vous aurez rempli votre feuille d’impôts, en y indiquant vos loyers CC, les impôts calculeront un abattement de 50%. Les 50% restant de vos revenus locatifs seront ajoutés à tous les autres revenus salariaux, entrepreneuriaux... Une fois le revenu global connu, vous serez taxé sur ce revenu global.

Investir autrement

SCI

La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l'immobilier est le principal objet. Pour créer une SCI, il faut être au moins 2 personnes, qui, une fois la société créée, deviendront des associés. En fonction du nombre de part, ils détiendront proportionnellement tous les biens immobiliers qui se trouveront dans cette SCI.

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Défiscaliser

Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant de diminuer ses impôts. Pour se faire, on va diminuer le revenu imposable en déduisant les travaux réalisés, les frais de gestions, une partie des charges de copropriété etc… Le déficit foncier est uniquement possible sous le régime nu au réel.

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Paris

Connue mondialement, la capitale de la France, aussi connue sous le nom de Ville Lumière, attire le regard de toutes et tous, petits et grands et chaque année, c’est plus de 50.000 nouveaux arrivants qui viennent s’y installer dans le but de trouver un emploi ou d’y étudier.

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