Défiscaliser

Les différents dispositifs de défiscalisation

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Le déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant de diminuer ses impôts. Pour ce faire, on va diminuer le revenu imposable en déduisant les travaux réalisés, les frais de gestions, une partie des charges de copropriété etc… Si le revenu imposable est négatif, c’est-à-dire que les frais dépassent les revenus, alors ce montant négatif pourra être utilisé pour réduire notre imposition personnelle (les impôts sur vos revenus non locatifs). Le déficit foncier est uniquement possible sous le régime nu au réel.

La limite du déficit est de 10.700€ par an, reportable sur 10 ans. 

Exemple : En 2018, vous avez reçu 20 000€ de loyer, vous avez 50 000€ à déduire avec les travaux et les charges. La première année, on va donc faire 20 000 - 50000 = - 30 000. Ces 30 000€ seront imputables sur vos loyers les 10 années suivantes maximum. Le plafond étant de 10 700 € vous déduirez 10 700 la première année, 10 700 la deuxième année 8 600 € la 3ème année. Avec une TMI à 30% c’est 9 000 euros d’économisés.  

Vous avez généré un déficit foncier, ce bonus fiscal vous a permis de bénéficier d’une réduction d’impôts, en échange, l’état vous impose de louer votre logement en bail NU et de ne pas le revendre jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la dernière imputation est opérée. A noter également, le fait de louer en meublé avant la période de 3 ans est également interdit.

Le déficit foncier est disponible uniquement sur les revenus fonciers et donc uniquement sur de la location nue au réel que ce soit en Investissement en Nom Propre ou en SCI.

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Les travaux déductibles en déficit foncier

En déficit foncier, vous pourrez déduire tout ce qui est travaux de réparation et d'entretien :

• Traitement du bois, réparation des plafonds, remise en état du chauffage, réparation de la toiture, réparation ou remplacement de la chaudière...

• Tout ce qui est travaux d'amélioration : Changement de fenêtre, agrandissement de fenêtre, changement de parquet, remplacement d'une douche, changement d'une cuisine. 

NOTA : Si vous faites les 2 types de travaux, un déductible et l’autre non, il faudra que cela soit dissocié sur la facture de l'artisan sinon tous seront considérés comme NON déductible.

La loi Malraux

Le dispositif Malraux 2020 est lui aussi un dispositif fiscal visant à alléger l’imposition. Celui-ci donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable
• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine)

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2020 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 année consécutive. Plusieurs conditions s‘imposent :

• Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.
• L’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu le bien pendant de 9 ans.
• L’engagement de location suscité doit être mis en œuvre dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.
• La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouille archéologiques.
• Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.
• Les travaux éligibles à la réduction d’impôts de la Loi Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, d’utilité publique, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

Le dispositif n’est pas disponible pour tous les montages financiers. On peut le mettre en place dans le cas :
• D’une SCI à l’IR
• D’un investissement en Nom Propre

Exemple : Vous achetez un appartement de 80 m², dans un immeuble en Secteur Sauvegardé, éligible loi Malraux. L’immeuble situé à Bordeaux, comprend 20 appartements et est vendu 4.000€ par mètre carré (foncier + travaux). Il sera rénové pour un total de 2.700€ de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez donc procéder à 216.000€ de travaux dans votre appartement. Ces travaux dureront deux ans mais seront répartis sur 3 années fiscales. 

On a alors : 

• Montant Annuel de Travaux versés : 72.000€
• Réduction d’Impôt Annuelle : 21.600€

Le profil type d’un investisseur en loi Malraux est une personne dont l’impôt sur le revenu se situe généralement au-dessus de 15.000€.

NOTA : Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales. Dans le cas d’un investissement en SCI, le crédit d’impôt sera réparti par quote-part.

La loi Pinel neuf, VEFA et ancien

Neuf & VEFA : Les logements concernés par la loi Pinel sont les biens neufs ou les biens immobiliers issus d’une vente en VEFA.

Ancien : L’appartement doit être considéré comme délabré ou peut être un local commercial à transformer en logement. Pour qu'un logement soit considéré en état de délabrement, il doit être clair qu'il ne correspond pas aux critères de logement décent définis par la loi. En effet, sont éligibles au dispositif Pinel ancien les logements considérés comme inhabitables. Pour juger du caractère habitable ou non d'un bien immobilier, le gouvernement a émis 15 critères distincts.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel dans l’ancien, le logement ne doit pas satisfaire à au moins 4 de ces éléments.

Avantages du dispositif :

La loi Pinel représente un abattement fiscal lors de l’achat d’un bien. Afin d’y accéder, le bien acheté devra être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans et les loyers seront définis selon un plafond validé par l’état en fonction de la zone géographique du bien.

Pour le neuf :
Un engagement de 6 ans permet un abattement fiscal de 12% du montant investi dans la limite de 36.000€ ;
• Un engagement de 9 ans permet un abattement fiscal 18% du montant investi dans la limite de 54.000€ ;
• Un engagement de 12 ans permet un abattement fiscal 21% du montant investi dans la limite de 63.000€.
• Respect du plafonnement global des avantages fiscaux à 10.000€ / an.
• Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
• Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement
• Respect du plafond de ressources du ou des locataire(s).
• Bien acquis situé en zone éligible
Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
• Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
• Limite maximum d’investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300.000 € par an et d’un plafond de 5.500 €/m².

Pour l’ancien (Dispositif De Normandie) :

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération réalisée par une entreprise RGE.
• Mêmes contraintes et mêmes conditions que l’ancien. La loi PINEL est un dispositif fiscal qui a été mis en place dans le but de favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf et donc développer la construction en France. Depuis quelques années le dispositif a été ajusté et il maintenant possible d’en bénéficier en investissant dans l’ancien, mais attention, des conditions s’imposent.

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Lyon

Lyon offre une qualité de vie unique de par son dynamisme économique (2ème pôle économique de France), sa vie culturelle développée et animée, ses parcs et lieux de rassemblements, ses bouchons bien connus (restaurants typiques de la ville de Lyon) et son réseau de transport actif permettant de se déplacer dans la ville de manière aisée et rapide.

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La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l'immobilier est le principal objet. Pour créer une SCI, il faut être au moins 2 personnes, qui, une fois la société créée, deviendront des associés. En fonction du nombre de part, ils détiendront proportionnellement tous les biens immobiliers qui se trouveront dans cette SCI.

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Un investissement en nom propre est l’investissement dit “classique” réalisé par une personne qui investit seul en son nom et non à une société. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en nom propre pour un appartement ou une maison, il vous sera offert deux possibilités pour la mise en location : la location nue ou la location meublée.

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